Dr. Waldomiro Azevedo Silva, novo colunista do Notícia Livre
Falemos primeiramente, do Sistema Financeiro da Habitação, criado pela Lei 4.380/64, dentro do contexto das reformas bancária e de mercado de capitais. Por essa Lei foi instituída correção monetária, e o criação o Banco Nacional da Habitação – BNH, que se tornou o órgão central orientando e disciplinando para a habitação em nosso País. O sistema previa desde a arrecadação de recursos, o empréstimo para a compra de imóveis, o retorno desse empréstimo e a reaplicação desse dinheiro de forma direcionada, numa sorte que se pudesse gerar mais recursos para a habitação. Como se pretendia, houve um crescimento enorme no ramo da construção civil e por certo, enorme aumento de unidades residenciais em disponi-bilidade. O BNH foi extinto em 1986, hoje sucedido pela Caixa Econômica Federal.
A lei que criou o Sistema Financeiro da Habitação foi uma das melhores. O sistema em si, em sua operacionalidade, foi uma das coisas mais boas e mais eficazes que já se viu. Entretanto ao longo do tempo, distorcendo suas funções, impingindo aos financiamentos mais juros do que deveria, aplicação da malfadada “tabela price”, a forma de amortização viciada e outros mais, o sistema deteriorou-se, hoje objeto de críticas. Mesmo assim costumamos dizer que o Sistema Financeiro da Habitação, foi “mãe e pai” do mutuário. É que se o mutuário atrasava as prestações, recebia dois avisos que se não atendidos, seguia-se a execução hipotecária ou a também a malfadada execução extrajudicial. Em ambas o mutuário tinha, ou melhor, ainda tem a chance de amenizar a situação. Na primeira, o mutuário valia-se dos embar-gos e na segunda de uma cautelar preparatória e assim conseguia amenizar ou até mesmo elidir a execução ou em último caso, conseguia um “fôlego” para colocar as coisas em ordem. As páginas de trabalho da Justiça de 1º e 2º graus, notadamente a Justiça Federal, anotaram inúmeras histórias desses acontecimentos. Em suma, o Sistema Financeiro da Habitação em sua conformação, dá inúmeras oportunidades de defesa ao mutuário, além de ser um instituto, pela sua filosofia, mais próximo do mutuário, desde o início até final.
Mas veio o SFI – Sistema Financeiro Imobiliário. Despontou com a Lei 9.514/97, dispondo sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e instituindo a alienação fiduciária de coisa imóvel e dando outras providências. Como se vê alei é de 1997, mas o sistema somente está sendo utilizado efetivamente agora, com a oportuni-dade que lhe deu o mercado imobiliário em seu crescimento espantoso. Essa gama de imóveis construídos em tempos últimos, com muita certeza, foi vendida ao con-sumidor final, com financiamento do SFI - Sistema Financeiro Imobiliário, total-mente diferente do Sistema Financeiro da Habitação.
A nossa critica, é que no Sistema Financeiro Imobiliário que agora está se aplicando, as chances de “sobrevivência” do mutuário são poucas, aliás, quase nenhuma. Com o advento da lei, logo se viu de sua postura. Em matéria de aquisição de imóveis e seu financiamento, quem sempre esteve em foco foi o mutuário, trabalhador ou profissional liberal, que aspiravam pela casa própria. Tudo era baseado no salário ou na renda do mutuário. Era um aspecto de relevante interesse social. Agora sem dúvida, esse foco desloca-se para a lucratividade do comércio imobiliário, para a segurança do investidor e dos bancos. Fabrício Furtado, jurista de escol, ao tecer comentários sobre essa lei que criou o Sistema Financeiro Imobiliário – SFI, disse, “que o foco polarizador da atenção do legislador migrou do social para o estrita-mente econômico, visto, de resto, preferencialmente pelo ângulo do lucro”.
É que, no sistema financeiro imobiliário, o qual agora se aplica, quer seja o contrato ainda de promessa de compra e venda com o investidor incorporador, ou de finan-ciamento com quaisquer das casas do sistema, bancos ou caixas econômicas, se o mutuário atrasar uma só das prestações ou quantas forem, sendo notificado para o adimplemento, se não o fizer o no prazo de 15 (quinze) dias, o oficial do cartório de imóveis no qual estiver registrado o imóvel, de logo e sem mais delongas, faz o imóvel passar para a propriedade do incorporador, ou para a entidade financeira, seja banco ou caixa econômica. A intimação para o adimplemento, quando do atraso da prestação é feita pelo Oficial do Cartório de Imóveis ou pelo Cartório de Notas. Está na lei. Nada vai a juízo. Tudo se passa sem nenhuma apreciação do judiciário, o que se nos afigura uma violência e uma inconstitucionalidade. Isso foi feito indubitavelmente, para diminuir sensivelmente a oportunidade de defesa do mutuá-rio, bem como para se fugir da morosidade da justiça, o que é uma realidade e dessa forma, favorecendo empreendedores e bancos. Em suma, num piscar de olhos o mutuário pode perder seu imóvel. Claro que sempre há meios pelos quais se possam evitar esse desastre. Todavia, cumpre acreditar que o Sistema Financeiro Imobiliário se fez muito mais ágil para retomada do imóvel pela inadimplência quando for o caso. Assim, embora em tempos difíceis, o bom de tudo é evitar a inadimplência, porque a retomada agora obedece a outros procedimentos, mais céleres, que poderá surpreender o adquirente do imóvel, novel mutuário. Esse é o nosso conselho.
Waldomiro Azevedo Silva, é advogado e Professor Emérito da ESAD/OAB-Ba.
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